Foco, firmeza, paciência, jogo de cintura, habilidade na comunicação e equilíbrio na tomada de decisão são características essenciais ao síndico na gestão de condomínios. Mas, além de contar com tais predicados, para exercer a função, é fundamental entender muito bem os deveres do síndico e as implicações legais ligadas ao cargo.

Engana-se quem pensa que basta conduzir assembleias, estar à disposição uma vez por semana para ouvir sugestões e reclamações dos moradores e coordenar os funcionários. A responsabilidade do síndico perante o condomínio inclui atribuições que, se descumpridas, podem gerar problemas na esfera cível e criminal.

Omissão, negligência, falta de atenção aos contratos, violação de leis trabalhistas, apropriação indébita de fundos e crimes contra a honra são alguns dos problemas que o síndico pode enfrentar. "O condomínio é um microcosmo do país, com oposição, questões políticas, dinheiro e interesses diversos. As pessoas estão cada vez mais informadas e exigentes, e não é raro ver casos de processos contra síndicos”, afirma Rosely Schwartz, autora e docente do Curso de Administração de Condomínios e Síndico Profissional da FECAP- SP.

A professora enxerga como positivo o movimento de profissionalização do síndico. Afinal, ele depende de bons resultados em sua gestão para manter a carreira. “Ele precisa dominar as leis que tratam do condomínio e as normas internas, além de buscar constante atualização, porque tem de lidar também com questões tributárias, trabalhistas e normas específicas relacionadas a obras, incêndio, acessibilidade e contratação de terceiros, que demanda documentos e treinamentos específicos”, exemplifica Rosely.

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Confira abaixo alguns dos principais deveres do síndico, casos em que pode haver responsabilização jurídica e como evitar problemas nesta esfera.

Deveres do síndico

As atribuições do síndico vão além da execução de atividades de administração do condomínio. Abrangem também a sua direção e representação. De acordo com a advogada Marina de Barros Monteiro, sócia do Miguel Neto Advogados e doutora em Direto Civil pela PUC-SP, é obrigação do síndico praticar os atos necessários à defesa dos interesses do condomínio. “Sua atuação deve guardar estrita obediência à lei e à convenção. Se deixar de defender os interesses do condomínio, pode ser condenado por perdas e danos.”

Prestação de contas: omissão pode render ação judicial

Um dos pontos que costuma gerar dúvida é a prestação de contas. É um dos deveres do síndico apresentá-la anualmente aos condôminos e deixar os livros de movimentação financeira disponíveis para consulta. A omissão desta responsabilidade, principal motivo de destituição do cargo, pode gerar ação judicial dirigida diretamente a ele. As despesas devem estar comprovadas e documentadas.

Convocação e aprovação em assembleias

Outro ponto importante é entender quando convocar assembleia para autorização de despesas não previstas no orçamento anual. A advogada responde à questão a partir do exemplo de obras em áreas comuns, classificadas, entre outros critérios, em necessárias (que se destinam a conservar o bem), úteis (que aumentam ou facilitam o uso) ou voluptuárias (que deixam o local mais agradável, mas sem aumentar o uso habitual).

Para a realização de obras úteis e voluptuárias, exige-se a aprovação em assembleia pelos condôminos. Para a realização de obras necessárias, via de regra não se exige essa prévia autorização, salvo casos envolvendo altos valores. Obras de menor custo podem ser decididas pelo síndico.

“De qualquer forma, a convocação é sempre prudente e aconselhável, somente justificando a sua dispensa em casos de comprovada urgência. O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização”, explica Marina.

Documento de responsabilidade técnica de obras protege síndico legalmente

Também está entre os deveres do síndico exigir do profissional que irá conduzir a obra no edifício ou nas unidades que emita uma ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) ou um RRT (Registro de Responsabilidade Técnica), documentos assinados pelo engenheiro e pelo arquiteto, respectivamente, que protegem o síndico em caso de problemas, já que a responsabilidade legal é do contratado.

Na escolha de prestadores de serviço ao condomínio, o síndico deve manter o rigor nas pesquisas quanto à reputação, aos antecedentes e valores e na verificação de documentos e comprovação de treinamentos específicos para o trabalho.

Ausência de seguro do prédio rende multa a síndico

Providenciar o seguro do edifício é mais um dos deveres do síndico, responsável pela integridade e segurança do edifício e dos moradores. Ao deixar de fazê-lo, ele terá de arcar com eventual multa imposta pelo município e com os prejuízos causados às unidades afetadas.

Instalação de gás também é tema nas mãos do síndico

As instalações de gás também fazem parte do rol dos deveres do síndico ligados à manutenção e segurança do condomínio. Em caso de negligência, ele pode ser responsabilizado. Seu checklist deve incluir a verificação periódica das instalações e a solicitação de reparos ou de consultoria especializada sempre que necessário.

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Exposição de inadimplentes: questão delicada

A exposição dos nomes de inadimplentes publicamente também pode gerar notificação extrajudicial ao síndico sob alegação de ofensa: nestes casos, como é papel do síndico fazer a cobrança, para não ser acusado de negligente, o ideal é fazê-la de forma discreta e apontando apenas o número da unidade.

Definitivamente, para exercer o cargo de síndico, é necessário ir muito além das boas intenções. É preciso se preparar tecnicamente em temas jurídicos, administrativos e contábeis e ser pós-graduado em relações humanas!

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