Um levantamento realizado na cidade do Rio de Janeiro pela Apsa, empresa especializada em gestão condominial, no segundo semestre de 2020, indicou que o índice de inadimplência em condomínios no ano da pandemia atingiu o recorde de 14% nos meses de abril e setembro. É comum que em épocas de crise e recessão econômica, quando fica ainda mais difícil fazer com que as contas fechem, ocorra um aumento das taxas de inadimplência condominial.

O não pagamento da cota, no entanto, pode afetar o planejamento financeiro do condomínio e, consequentemente, seu pleno funcionamento – envolve, por exemplo, a folha de pagamento dos funcionários e fornecedores.

Por isso, é tão importante que o síndico acompanhe de perto o fluxo de pagamento das unidades e busque o tom certo para lidar com as exceções, equilibrando firmeza na cobrança aos inadimplentes e empatia, alerta Lisa Lima, advogada especializada em direito imobiliário do escritório Nelm Advogados.

“O condomínio não é uma empresa, mas o lugar onde as pessoas moram. Então é preciso que o síndico tenha sensibilidade na abordagem, porque todos continuarão se encontrando nas áreas comuns e nos elevadores e deixar o clima ruim não é saudável para ninguém. Mas a cobrança bem feita incomoda, surte efeito e tem caráter educativo”, pondera a advogada.

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Código Civil

As determinações sobre como conduzir os casos de inadimplência condominial estão definidas pela legislação, mais especificamente no Código Civil e no Código do Processo Civil, e também na convenção do condomínio, que não pode estar em desacordo com a lei nem se sobrepõe a ela, mas deve ter as regras também observadas.

A lei estipula que, vencida a cota condominial, seu valor original deverá ser acrescido de juros de 1% (quando a convenção não estipular outro percentual) e multa de 2% ao mês, além da atualização monetária. A partir de 2003, com a mudança do Código Civil, a multa que antes poderia ser aplicada no percentual de 20%, passou a ter como limite 2%. Com isso, a inadimplência condominial passou a ser vista como uma alternativa mais “aceitável”. Isso porque a multa de 2% é inferior, por exemplo, à cobrada pelo atraso ou parcelamento do pagamento do cartão de crédito. “Então, nos meses em que o condômino não vê como quitar todas as suas dívidas, atrasar o pagamento da cota condominial pode ser uma escolha menos impactante.”

Entre o pagamento em dia e a cobrança judicial das cotas atrasadas, existem diversas possibilidades, até porque há um custo de judicialização que também não é interessante para o condomínio.

Etapas da cobrança

O primeiro passo, de acordo com as recomendações das administradoras condominiais do mercado, é a emissão de um novo boleto sem cobrança de juros ou multa com a indicação da data máxima do pagamento, por exemplo, até a virada de um mês para outro.

É possível que síndico e administradora definam parâmetros de conduta flexível. Por exemplo, não cobrar multa para atrasos de até 30 dias no máximo duas vezes por ano. O ideal, porém, é o síndico ter como meta um índice de inadimplência condominial bem próximo de zero.

O passo seguinte seria programar cartas de cobrança explicando que o pagamento não foi identificado e indicando o que deve ser feito para regularização da situação. Quando as cartas não funcionam, vale tentar uma conversa ao vivo para entender a situação e explicar os caminhos possíveis.

A etapa seguinte seria ajuizar uma ação de cobrança para executar a dívida. As custas iniciais para distribuição de uma ação costumam representar 1% do valor da causa, além de possíveis gastos com honorários advocatícios para contratação de profissional.

Com relação ao tempo adequado para ingresso com ação judicial, o ideal é que seja definido pelos condôminos em assembleia a mesma regra para todos.

Em casos extremos, quando o pagamento não é quitado extrajudicialmente e é necessário ajuizar a ação de execução, o imóvel poderá ser penhorado e leiloado para pagamento da dívida.

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Diálogo

Mas afinal, como impedir que a exceção se torne a regra, controlar o caixa, evitar a judicialização e também preservar o olhar de comunidade? “É preciso buscar o equilíbrio entre razão e emoção. A terceira via é a do bom senso. Condomínio é diálogo. É fundamental que o síndico conheça os perfis para decidir como agir e selecionar os casos que permitem flexibilizar as regras de pagamento”, recomenda a advogada. O importante é que o pagamento integral ocorra, porque dele depende honrar os gastos de condomínio.

Esse alerta se encaixa muito bem no tema de inadimplência condominial porque existem situações diversas. Há casos em que o condômino deixa de pagar porque realmente esqueceu, não lembra onde colocou o boleto. Em outros, é de fato um atraso, mas pontual, coisa de um ou dois meses específicos em que a situação “apertou”. Mas há também o perfil do devedor contumaz, que atrasa frequentemente o pagamento do condomínio conforme a sua conveniência. Este, se não é cobrado com firmeza, faz desse hábito um padrão. “Por isso entendo que a decisão de flexibilizar a cobrança de juros e multa deve ser feita caso a caso. Mas sempre com a aprovação do Conselho e ratificada em assembleia. Dessa forma, o síndico não pode ser responsabilizado por não aplicar o que a lei e a convenção determinam.”

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Gestão de inadimplência condominial

Confira algumas dicas importantes para síndicos na gestão da inadimplência condominial:

  • Faça uma boa previsão orçamentária e divulgue para que todos estejam cientes da obrigação do pagamento;
  • Promova campanhas internas de conscientização, mostrando quais podem ser os prejuízos práticos do não pagamento para toda a comunidade moradora;
  • Mostre-se aberto a conversar com o inadimplente sobre os débitos e buscar conjuntamente uma saída razoável para ambas as partes;
  • Ofereça aos moradores a opção do pagamento automático e disponibilize no site da administradora a opção de baixar a segunda via. Dessa forma, estará resolvido o problema com aquele perfil de morador que eventualmente atrasa o pagamento por esquecimento ou por perda do boleto;
  • Não exponha o nome dos condôminos inadimplentes, apenas indique a unidade (na comunicação ou na assembleia);
  • Não corte o fornecimento de água e luz das unidades inadimplentes. Assim, você evita que o condomínio posteriormente seja alvo de processo com pedido de indenização pelos danos sofridos.

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